Това каза в интервю за Дир.бг експертът в сектора на недвижими имоти Георги Пейчев*.

Миналата седмица Европейската комисия в доклад за страните с прекомерни макроикономически дисбаланси предупреди за обезпокоителен ръст на цените на имотите. Недвижимостите поскъпват в 25 страни членки, но в България темпът на нарастване превишава допустимия праг.

По данни на Евростат през 2016 г. имотите у нас, най-вече в големите градове, са поскъпнали с около 12%, а през първото и второто тримесечие на тази година - с по над 8%. Подобни двуцифрени ръстове бяха отчетени преди 10 години, след което се стигна до срива на имотния пазар от 2008 - 2009 г. 

- Има ли опасност от зараждане на нов имотен балон у нас, имайки предвид предупреждението на ЕК и ръстът на строителството в този сектор?

- Нашите данни за цените на база реално сключени сделки са за ръст в границите на 2-3%. У нас по много причини няма наистина достоверен източник на информация по отношение на цените на жилищните имоти. Дефицитът на информация ни поставя пред риск от огромни разминавания в данните и от там към подобни обобщения и изводи.

Според нашите анализи, факторите, които движат пазара днес, са много различни от тези, които го движеха преди 2008 г., различна е и геополитическата обстановка.

Ние в сектора сме спокойни, защото наблюдаваме плавен ръст при сравнително стабилна активност. Това на практика са показатели на един развит пазар, а не възстановяващ се, както е определен в доклада на ЕК. Към клиентите посланието ни е по-скоро следното – бъдете разумни и когато продавате, и когато купувате. Всички слухове за истерия на пазара на недвижими имоти са силно преувеличени.

- Забелязват се обяви за продажба на  имоти на учудващо високи цени на жилища в София. Например, за гарсониера в столичния квартал "Дружба" се иска към 60 хил. евро? Имате ли сключени такива сделки?

- Покупката на имоти винаги има в себе си и емоционален елемент. Затова можем да станем свидетели и на импулсивни, или пък лично мотивирани единични сделки. Те по никакъв начин не могат да се считат за определящи за пазара.

Средните цени на имотите в "Дружба" се движат между 650-750 евро за кв. м. Разбира се, имаме сделки на нива над 900 евро, но в квартала има зони с ново строителство, които стават популярни сред нов таргет клиенти и са много близо до Цариградско шосе.

При имотите много детайли определят справедливата цена. Винаги сме казвали, че сделките на имоти в района са само един от ориентирите. Със сигурност продавачите в Дружба не трябва да вярват, че панелните им жилища могат да се реализират на цена от 900 евро без да се интересуват от подробностите.

- Какви са цените на реално сключените сделки на жилища?

- Цените на реално сключените сделки варират между 700 и 1200 евро/кв. м, според квартала и специфичните особености на самия имот. При луксозния сегмент цените на имотите достигат и до 1300-1600 евро/кв.м за реално сключени сделки. В Манастирски ливади, Витоша и Кръстова вада средните цени са около 950-1000 евро/кв. м. Най-високи са в момента цените в Иван Вазов, Изток, Изгрев и Центъра 1200-1250 евро/кв.м. В Яворов и Лозенец средната цена за кв. метър е 1170 евро. Най-ниски са цените в Люлин и Сердика – 575 евро/кв. м.


- Какво е търсенето на пазара в столицата?

- Противно на очакването през 2018 г. да се активира търсенето на многостайни жилища, продължават най-голям дял да имат двустайните и тристайни апартаменти. Купувачите искат разумни квадратури с оптимално разпределение. Най-предпочитани са районите с бърз достъп и добра инфраструктура. Стабилен е интересът към "Манастирски ливади", расте този към зони като "Кръстова вада" и "Витоша", заради тяхната перспектива.  Клиентите обръщат внимание на парковата среда и инфраструктурата около сградата.

В зависимост от района, типа строителство и състояние на жилището, цените за двустайните апартаментите варират средно от 55 000 до 85 000Е, а за тристайните - от 90 000 до 130 000Е.

Сред най-предпочитаните квартали са Централните части, Южни и Източни квартали на София.

- Каква е вашата прогноза за ръст на цените?

- Нашата прогноза е за стабилни цени. Това не означава запазване на ценовите нива на всички проекти и във всички квартали, ръст до 5% в определени сегменти или зони сигурно ще има, но в други ще има задържане.

Пак казвам, не трябва да мислим за пазара като динамичен в посока на ръст на цените, а като активен  - с ново предлагане и промяна на изискванията на клиентите, както и на тяхното поведение. Това е пряко свързано с ръста на доходите, очакванията на домакинствата към стандарта им на живот и променящият се живот в София.

*Георги Пейчев е мениджър на една от централните кантори на "Имотека", част от групата на AGCapital. Работи в бранша през последните десет години.


Завишени ли са изкуствено цените на имотите? >>>

Какви са ”подводните камъни” на пазара на имоти >>>

Новият хит на пазара за имоти - затворен тип комплекс >>>